분양가 상한제란?

최근 분양가 상한제라는 말이 뉴스와 신문에서 꽤나 높은빈도로 나오고 있다. 그도 그럴것이 대한민국 개인자산의

대부분이 부동산에 묶여있으니 부동산 관련 법령에 따른 민감도가 클 것으로 보인다.

일단 분양가 상한제를 알아보기에 앞서 일단 분양이란 무엇인지 알아보았다.

분양1 分讓

명사
1 전체를 여러 부분으로 갈라서 여럿에게 나누어 줌.
2 토지나 건물 따위를 나누어 팖.
_네이버 국어사전

분양이란 즉, 토지나 건물같은 덩어리를 나누어 다수의 사람에게 나누어 주는것으로 보인다.

분양의 경우 선분양제도, 후분양제도가 있는데 그에대해 알아보았다.

 

 

선분양제도

선분양제도는 건설업 기업이 공사가 완료되기 전에 부동산등을 일반사람들에게 공개 매각하는것.(팔리지 않은것은 미분양이 됨) 건설업체가 재개발, 신규택지, 재건축 등으로 취득한 부지에대해 공개매각을 하는데, 사람들은 건설업체가 제시한 모델하우스를 보고 분양에 청약하게된다. (한국에선 주로 주거용 부동산에서 사용)

순서 : 분양 청약 -> 계약금 납입-> 중도금 납입-> 잔금 납입

 

 

후분양제도

건물의 공정률이 90%이상 진행된 상태에서 부동산 물량을 공급하는것. (한국에선 주로 상업용 부동산에서 사용)

즉, 분양이란 위와같이 건설사가 단지를 조성해 건물을 지으면 해당 건물들을 나누어 일반인들에게 판매하는 것이다. 그런데 이러한 부동산이 우리나라가 고도성장을 하면서 엄청나게 값이 오르고 너도나도 부동산으로 투기를하여 값이 오르고 있어서 문제가 되고있다.

그래서 분양가 상한제라는 정책을 실시하였는데. 말그대로 분양되는 가격에 상한선을 정해놓는 제도이다. 즉, 상한선을 정해놓고 이 가격 아래로만 팔라는 법인데, 1989년에 분양원가연동제라는 이름으로 최초로 실시되었다가 1990년대 후반에 IMF이후 주택시장의 침체기로 제도는 잠시 사라졌지만, 이후 부동산 경기가 과열되자 2007년에 다시 부활하였다. 이러한 분양가 상한제의 법안이 2018년도에 변경되었는데 아래와 같습니다.

구분	기존안	개정안
주택가격	3개월 아파트 매매가격상승률이 10%이상 상승	3개월 주택 매매가격 상승률이 물가상승률의 2배 초과
분양가격	-	12개월 평균 분양가격상승률이 물가상승률의 2배 초과
청약경쟁률	연속 3개월간 20대 1 초과	직전 2개월동안 일반분양 5대1 초과 또는 국민주택규모 10대 1초과
걸개량	3개월 아파트 거래량이 전년동기대비 200%이상 증가	3개월 주택거래량이 전년동기대비 20%이상 증가
판단방법	A,C,D중 하나	A+(B,C,D 중 하나)

위의 기준에 걸릴경우 분양가 상한제 법안이 실시되는 것으로 보인다. 다만 궁금한 것은 지역마다 가격이 천차만별인데 그러한 상한선을 어떻게 정하는지 궁금하다. 분양가격의 산정은 정부가 한다고 하는데 다음과 같이 계산이 된다.

정부가 정한 건축비(기본형 건축비 + 건축비 가산비용) + 택지비(땅값)

땅값도 결국 정부에서 정하는 금액이어서 분양가 상한제는 결국 정부의 강력한 집값 억제정책으로 보인다.

 

 

마치며.. 

최근 분양가 상한제 이야기가 많이 나오는 이유는 서울 집값이 몇년새에 문재인정부의 집값 억제정책에도 불구하고 몇배나 상승되는 곳이 많이 보이고 있어 해당 카드를 꺼낸 듯 하다. 과연 이러한 정책이 효과가 있었나 하는 의문이 들고 집값상승의 근본적 문제(양질의 일자리 서울 집중등)를 해결하지 못하는 한 이러한 정책은 그저 임시처방으로 밖에 쓰이지 못할 것이다.